Conseils juridiques
(1er
mars 2012)
>> Lire également :
Chasse au
kot, le parcours du combattant ?
Kot étudiant : les clés
pour éviter les pièges
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© Aude Vanlathem /
BELPRESS
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La rentrée
universitaire prochaine semble encore loin et pourtant, des milliers
d’étudiants sont déjà sur le qui-vive pour dénicher un kot. Accompagnés ou
non de leurs parents, ils signeront leur premier contrat de bail pour un an
ou plus. Si, généralement, les locations se déroulent sans encombre, un
étudiant-locataire averti en vaut deux!
En matière de kot étudiant –
comme dans toute location immobilière –, le contrat de bail est au centre de
la relation entre le propriétaire et le locataire. Il est le mode d’emploi
auquel l’étudiant doit se référer tout au long de la location pour connaître
les règles du jeu.
Être
certain qu’il s’agit d’un bail de kot
Le type de contrat
que l’étudiant signe détermine les règles qui sont applicables. Dans la
majorité des cas, l’étudiant signe un bail ‘kot étudiant’. Ce type de
contrat est moins protecteur que le bail de résidence principale. En effet,
pour un bail de kot étudiant, le contrat devient la première source
d’information, alors que pour le bail de résidence principale, c’est la loi
qui s’applique en grande partie. Cela ne signifie pas que le propriétaire de
kot fait ce qu’il veut, mais sa liberté d’action est plus grande.
Par exemple, une
des caractéristiques du bail de kot est qu’il ne dure généralement que 10 ou
12 mois et qu’il prend fin automatiquement au terme prévu. Un propriétaire
peu scrupuleux pourrait donc imposer la conclusion d’un nouveau contrat de
bail à l’étudiant qui souhaite rester, avec à la clé une augmentation de
loyer.
Pour être considéré
comme un ‘bail de kot’, le contrat de ‘bail de kot’ doit contenir deux
mentions obligatoires. La première détermine l’adresse où l’étudiant sera
domicilié pendant la durée de la location, par exemple chez ses parents. La
deuxième mention précise les raisons pour lesquelles le logement ne peut pas
être considéré comme résidence principale : par exemple, sa vocation à
servir de kot étudiant.
En l’absence de ces
deux mentions, on se trouve face à un bail de résidence principale, soumis à
d’autres règles.
1. Lire
attentivement le contrat
Une fois signé, le
contrat de bail devient la ‘loi’ entre l’étudiant et le propriétaire. Il est
donc important de le lire attentivement et de comprendre chacune des règles
qui s’y trouvent. Il faut prendre le temps de poser des questions ou de
demander un délai de réflexion avant de le signer. Pas question, après la
signature, de ne pas respecter les règles. Néanmoins, le propriétaire ne
peut pas imposer n’importe quoi à son locataire.
2. Faire un
état des lieux précis
L’état des lieux
sert à déterminer quels sont les dégâts que le locataire devra payer, le cas
échéant. On compare alors l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de
sortie. Il est donc important d’indiquer tous les dégâts qui existent lors
de l’emménagement. Si l’état des lieux n’indique rien, on présume qu’il n’y
avait pas de dégâts auparavant. Par contre, si aucun état des lieux n’est
réalisé, on présume que le locataire a rendu le bien dans l’état dans lequel
il était. C’est au propriétaire de prouver que les dégâts ont été réalisés
par le locataire.
3. Charges
comprises ?
Le loyer n’est pas
la seule dépense à laquelle il faut être attentif. L’augmentation du prix de
l’énergie crée parfois de mauvaises surprises. A Bruxelles et en Wallonie,
l’étudiant peut désormais exiger le certificat
de performance énergétique (lire ci-dessous) au
propriétaire. Il peut aussi se renseigner sur le montant payé par le
locataire précédent.
| En
français, svp ! |
| Le certificat de
performance énergétique des bâtiments (PEB)
est un document officiel qui indique la
consommation théorique d'énergie du
logement. Comme pour les ampoules, il
indique A lorsqu’il ‘consomme’ peu et F
lorsqu’il est énergivore. Il permet aux
locataires de comparer les logements entre
eux sur la base de ce critère et non
uniquement, sur base du loyer. |
Le contrat prévoit
généralement un forfait ou une provision pour les charges. Lorsqu’il prévoit
un forfait, le montant est fixe, aucun décompte ne peut être effectué.
Chacun prend le risque soit de payer trop, soit de recevoir trop peu. Par
contre, lorsqu’il prévoit une provision, un décompte des dépenses
énergétiques est effectué. Il doit correspondre à la consommation réelle du
locataire, pas question pour le propriétaire de lui facturer les dépenses du
voisin. Le locataire peut demander les preuves sur lesquelles le
propriétaire se base pour calculer ses consommations. Le décompte arrive
parfois après le départ du locataire, cela dépend de la date annuelle des
relevés des compteurs.
4.
Récupérer sa garantie locative
Une garantie
locative est généralement demandée lors de la signature du bail. L’étudiant
ne la récupère qu’avec l’accord du propriétaire ou du juge de paix. La
garantie locative protège le propriétaire qui peut en conserver une partie
ou la totalité pour couvrir les dommages causés par le locataire. C’est le
cas, par exemple, si l’étudiant endommage des meubles, ou si quelques
semaines avant d’emménager, il se désiste. Dans cette même logique, le
locataire ne peut pas non plus s’abstenir de payer les derniers mois de
loyer pour compenser la garantie qu’il a versée. La garantie doit être
disponible jusqu’à la fin du bail.
5. Quitter
son kot
Généralement, le
contrat de kot étudiant ne prévoit pas de possibilité d’y mettre fin avant
la date prévue. Toutefois, l’étudiant peut demander d’assouplir cette règle
en inscrivant, par exemple, dans le bail, la possibilité d’y mettre fin s’il
décide d’arrêter ses études. Si le bail ne prévoit rien, l’étudiant est
coincé. Dans ce cas, il peut essayer de trouver un arrangement avec son
propriétaire dont la préoccupation est d’éviter le vide locatif. Il peut,
par exemple, lui proposer un remplaçant. Ou, si cela est permis par le
contrat, sous-louer son kot à un autre étudiant, par exemple un étudiant
erasmus. Ces derniers cherchent régulièrement des locations pour quelques
mois.
// DROITS
QUOTIDIENS
>> Durant
le mois qui suit la publication de cet article,
consultez les questions complémentaires sur le thème abordé dans la rubrique
accès libre sur le site :
www.droitsquotidiens.be
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