Conseils juridiques
(3 mars 2011)
Les conséquences de la vente d’un bien loué
Vous
êtes locataire et votre logement est vendu ? Dans la plupart des cas, la
vente du bien ne met pas fin immédiatement au contrat de bail. Mais, si vous
ne l’avez pas encore fait, procédez à l’enregistrement de votre bail.
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Pierre Rousseau/BELPRESS |
Pour la vente d’un bien immobilier, la loi prévoit des formalités et
des délais spécifiques.
Le compromis de vente est la première étape. Ensuite, dans un délai
de quatre mois maximum, un acte notarié doit être signé par le
vendeur et par l’acheteur (1). Bref, entre
l’annonce par le propriétaire de son intention de vendre, le fait de
trouver un acheteur et le passage de l’acte devant notaire, un délai
important peut s’écouler. Ce délai peut être mis à profit par le
locataire pour faire enregistrer le bail si cela n’a pas été fait.
Comment
enregistrer le bail ?
Avant la vente de
l’immeuble, il est utile, pour le contrat de bail, d’avoir une date
certaine. En effet, les délais spécifiques pour mettre fin au contrat par la
volonté d’une seule des parties ne commence à courir qu’à partir de la date
certaine. Celle-ci peut être déterminée de trois manières :
►
par la date
d’enregistrement du bail,
►
par le jour du
décès d’un des signataires du contrat,
►
par la date de constatation de l’existence du bail dans un acte notarié
(très rare).
A noter que
l’enregistrement du bail est une obligation fiscale qui doit être réalisée à
l’initiative du propriétaire(2). A défaut, le locataire
peut toujours lui-même le faire et ce, quel que soit le délai et sans aucune
amende supplémentaire.
L’enregistrement du
bail, signé par les deux parties, s’effectue au Bureau de l’enregistrement
du Service public fédéral Finances où est situé le bien loué
(3). Pour procéder à l’enregistrement, vous avez quatre possibilités :
1. Par e-mail :
vous scannez le contrat de bail signé par les deux parties et l’envoyez en
format “PDF”.
2. Par courrier
postal : vous envoyez le bail en deux exemplaires.
3. Par fax : vous
envoyez le bail en un seul exemplaire.
4. Sur place :
vous vous présentez au Bureau de l’enregistrement compétent avec le bail, de
préférence en deux exemplaires.
Quel
délai de préavis
en cas de vente?
Lorsque le bail a une
date certaine, le nouveau propriétaire remplace l’ancien dans l’ensemble de
ses droits et obligations. Il peut mettre fin au contrat de bail de la même
manière que pouvait le faire l’ancien propriétaire. Cette règle s’applique
même si le contrat a prévu une possibilité d’expulsion en cas de vente du
bien loué. Ce changement de propriétaire n’a donc aucune conséquence pour
les locataires.
Si le bail n’a pas de
date certaine, les colocataires restent protégés s’ils occupent le bien
depuis plus de six mois. Dans ce cas, le nouveau propriétaire remplace aussi
l’ancien dans ses droits et obligations. Certaines règles de résiliation du
bail sont cependant assouplies. Le nouveau propriétaire peut ainsi mettre
fin au bail de neuf ans, moyennant un préavis de trois mois (au lieu de
six), pour occupation personnelle ou travaux importants, ou moyennant une
indemnité et cela, à tout moment, sans attendre donc l’expiration du
triennat. Mais attention, cette faculté de résiliation assouplie n’est
valable que si le nouveau propriétaire notifie le congé dans les trois mois
de la signature de l’acte notarié. Passé ce délai, il perd l’avantage que la
loi lui donne.
Bref, les locataires ne
doivent pas paniquer lorsqu’ils apprennent l’intention du propriétaire de
vendre le bien loué. Le bail sera, dans la plupart des cas, opposable aux
nouveaux acquéreurs. Cela signifie donc que les acheteurs devront respecter
le contrat signé initialement. Il est vrai néanmoins que la vente du bien
loué crée une incertitude plus grande pour le locataire, étant donné que le
nouvel acquéreur souhaitera souvent s’y installer.
// asbl Droits quotidiens
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thème abordé dans la rubrique accès libre sur le site:
www.droitsquotidiens.be
(1) Un acte notarié est signé en présence d’un notaire, ce
qui lui donne une valeur juridique et une validité incontestable. Il a
valeur de preuve et force exécutoire, c’est-à-dire qu’un huissier de justice
peut procéder directement à son exécution forcée.
(2) Voir aussi la brochure «Faire enregistrer un contrat de
bail…une obligation facile à remplir» éditée en 2007 par le SPF Finances.
(3) Adresses et infos utiles auprès du SPF Finances au
02/572.57.57. ou sur le site à l’adresse suivante :
http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw
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