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Mutualité
service
(20 juin 2013)
Un propriétaire peut-il refuser au locataire de quitter son logement ?
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De courte durée ou de neuf ans ?
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Pour être certain des règles de résiliation à appliquer, il faut vérifier si on est face à un bail de courte durée ou de neuf ans. Le bail de courte durée est conclu pour une période maximale de trois ans. Mais il arrive que le bail de courte durée se transforme en bail de neuf ans, à l’insu du propriétaire et du locataire. En effet, le contrat de bail de courte durée ne peut être prolongé qu’une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions que le contrat initial. De plus, la durée cumulée des deux contrats ne peut pas dépasser trois ans.
Ainsi, le bail de courte durée se transforme en bail de neuf ans dans trois cas de figure :
> les parties ont conclu plus de deux contrats de bail successifs ;
> la durée cumulée des deux baux dépasse trois ans ;
> le locataire reste dans les lieux sans opposition du propriétaire au-delà du terme prévu, aucun écrit n’ayant prévu la prolongation.
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Naissance d’un enfant, achat d’une maison, divorce ou séparation... Les changements qui surviennent au cours d’une vie sont nombreux et impliquent généralement un déménagement. Certains locataires privilégient donc les baux de courte durée. Mais une fois conclu, le bail peut-il être rompu avant terme ?
Avant tout, il est important de différencier le bail de résidence principale de neuf ans du bail de courte durée (lire ci-contre). Si les règles sont claires pour le premier, elles restent floues pour le second. En effet, pour les baux de courte durée, la loi ne prévoit aucun mode de résiliation spécifique. Propriétaire et locataire se réfèrent alors à ce qui est prévu dans le contrat.
> Le contrat de bail ne prévoit pas de résiliation anticipée
En principe, dans ce cas, le locataire et le propriétaire ne peuvent pas y mettre fin avant le terme prévu par le contrat. A titre d’exemple, si le bail a été signé le 1er juin 2012 pour deux ans, il ne se termine que le 31 mai 2014. Attention toutefois, car cette fin n’est pas automatique : le locataire ou le propriétaire prudent enverra un congé, par lettre recommandée, trois mois avant l’échéance prévue. Cela évitera une prolongation tacite du contrat.
Si le locataire souhaite quitter le logement avant terme, il doit tenter de trouver un accord amiable avec son propriétaire en lui demandant, par exemple, d’autoriser un remplaçant ou en lui proposant de lui verser une indemnité de rupture. La prudence impose que l’accord soit rédigé par écrit (en autant d’exemplaires que de parties), signé et daté par le propriétaire et le locataire. L’accord précise s’il y aura ou pas une indemnité de rupture, ainsi que le sort de la garantie locative. Il est également important d’indiquer que, suite à cet accord, “les parties sont quittes et libres de toutes obligations l’une envers l’autre”.
Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut entamer des démarches auprès du juge de paix. Il peut soit proposer une conciliation, soit demander au juge d’autoriser la rupture du bail. Un refus catégorique du propriétaire peut être considéré comme abusif par le juge. Le locataire pourra donc quitter son logement. Par contre, une indemnité de rupture sera généralement décidée en contrepartie de la rupture anticipée.
> Le contrat de bail prévoit un mode de résiliation
Dans ce cas, le locataire doit suivre les indications prévues dans le contrat. Généralement, celles-ci sont calquées sur les conditions de résiliation du bail de neuf ans : le locataire peut y mettre fin à tout moment moyennant un préavis de trois mois et le paiement d’une indemnité de rupture. Cette indemnité est équivalente à trois mois de loyer si le locataire part dans le courant de la première année d’occupation, deux mois de loyer au cours de la deuxième année et un mois de loyer lors de la troisième année. Il faut néanmoins être prudent car cette règle est issue de la jurisprudence(1). Certains juges contestent cette possibilité de résiliation anticipée. Ils considèrent qu’il n’existe aucune possibilité légale de mettre fin au contrat de bail de courte durée avant le terme prévu.
// INGRID PLANCQUEEL,
ASBL DROITS QUOTIDIENS
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www.droitsquotidiens.be
(1) La jurisprudence est l’ensemble des décisions des juges. Elle consiste notamment en une application et une interprétation de la loi qui est source de droit.
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